La règle de base : trois acteurs, trois factures
Un dégât des eaux en immeuble se découpe en trois postes, et chacun a son payeur :
| Poste | Qui paie | Exemple |
|---|---|---|
| Arrêt de la fuite et réparation | Le propriétaire de l'élément qui fuit | Flexible sous l'évier du voisin : le voisin. Colonne montante dans la gaine : la copropriété. |
| Recherche de fuite | L'assureur gestionnaire (convention IRSI) | Fuite encastrée dont on ne sait pas si elle est privative ou commune. |
| Dégâts (plafond, peinture, parquet, meubles) | L'assureur de l'occupant du logement abîmé, qui se retourne ensuite vers le responsable | Votre plafond taché par la fuite du dessus : votre assureur vous indemnise. |
Le piège classique est de confondre les trois. On voit des locataires payer une recherche de fuite qui revenait à l'assureur, ou des propriétaires refuser de réparer une colonne commune parce qu'elle « passe chez eux ».
Privatif ou commun : la question qui décide de tout
Le règlement de copropriété tranche, mais dans la plupart des immeubles toulonnais la logique est la même :
- Communes : colonnes montantes et descendantes, chutes d'eaux usées, canalisations encastrées dans les dalles et les murs porteurs jusqu'au piquage de chaque logement, regards et réseaux enterrés.
- Privatives : tout ce qui est après le robinet d'arrêt du logement : flexibles, robinetterie, WC, chauffe-eau, évacuations jusqu'au raccordement sur la chute, joints de douche et de baignoire.
Une fuite sur une canalisation encastrée à l'intérieur de votre appartement est le cas discuté : si c'est l'alimentation de votre logement après votre vanne, elle est privative ; si c'est une canalisation qui alimente l'étage du dessus et traverse votre plafond, elle est commune. C'est précisément ce que doit établir la recherche de fuite, par écrit.
Le rapport du plombier est une pièce du dossier
Sur chaque recherche de fuite en copropriété, nous remettons un rapport avec photos, localisation précise, nature de la canalisation et conclusion : partie privative ou partie commune. Sans ce document, l'assureur gestionnaire ne peut pas exercer son recours, et c'est vous qui restez avec les frais.
La convention IRSI, en pratique
Depuis 2018, et dans sa version révisée de 2020, la convention IRSI organise les dégâts des eaux entre assureurs pour les sinistres jusqu'à 5 000 € HT. Ce qu'il faut en retenir sans entrer dans le détail :
- Il y a un assureur gestionnaire unique : celui de l'occupant du local sinistré (locataire ou propriétaire occupant). C'est lui qui instruit, missionne la recherche de fuite, fait expertiser et indemnise.
- La recherche de fuite est à sa charge, qu'elle soit faite chez vous, chez le voisin ou dans les parties communes.
- Pour les sinistres de moins de 1 600 € HT, il indemnise directement sans recours. Entre 1 600 et 5 000 € HT, il se fait rembourser par l'assureur du responsable.
- Au-delà de 5 000 € HT, on sort de la convention et chaque assureur défend son assuré.
Pour vous, l'effet concret est simple : vous déclarez à votre propre assureur, même si la fuite vient de chez le voisin, et c'est lui qui organise la suite. Vous n'avez pas à courir après l'assurance du voisin.
L'ordre des opérations
- Couper l'eau, ou la faire couper chez le voisin ou en colonne si elle ne vient pas de chez vous. Si le voisin est absent, le syndic ou le gardien a normalement accès aux vannes de colonne.
- Photos et vidéo des dégâts et de l'origine présumée.
- Constat amiable dégât des eaux rempli avec le voisin concerné, ou avec le syndic si une partie commune est en cause. Chacun garde un exemplaire. Il n'engage pas la responsabilité, il décrit les faits.
- Déclaration à votre assureur dans les cinq jours ouvrés, avec le constat et les photos.
- Réparation d'urgence de la fuite par un plombier, sans attendre l'accord de l'assureur si l'eau coule encore. Gardez la facture : elle se rembourse ensuite selon qui est responsable.
- Recherche de fuite si l'origine n'est pas évidente, missionnée par l'assureur gestionnaire ou réalisée à votre demande avec un rapport conforme.
- Expertise et indemnisation des dégâts, une fois l'origine établie et réparée.
Un plombier à Hyères et dans le Var, 7j/7
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Les situations qu'on rencontre le plus à Toulon
Le centre ancien
Immeubles du XVIIIe et XIXe siècle autour de la rue d'Alger, du cours Lafayette et du port, avec des colonnes en fonte ou en plomb reprises morceau par morceau, et des planchers bois qui laissent passer l'eau trois étages plus bas. L'origine est souvent commune, et le syndic doit être impliqué dès le premier jour.
Le Mourillon et les immeubles des années 60-70
Colonnes encastrées dans les gaines, alimentations en cuivre d'origine, salles de bain refaites à moitié. Les fuites de joints de douche et de bacs sont fréquentes et pièges : l'eau passe par le carrelage sans que le voisin du dessus voie quoi que ce soit chez lui.
Les grands ensembles
Sainte-Musse, La Beaucaire, La Rode : résidences de plusieurs dizaines de logements avec un syndic professionnel et des procédures rodées. L'enjeu y est la rapidité du constat, car une colonne partiellement bouchée peut toucher cinq appartements en une nuit.
Locataire ou propriétaire : vos obligations
Locataire. Vous êtes responsable de l'entretien courant : joints, flexibles, siphons, chasse d'eau, et des dégâts causés par un appareil que vous avez installé. Vous déclarez le sinistre à votre assurance habitation, obligatoire, et vous prévenez le propriétaire.
Propriétaire occupant. Vous êtes responsable de tout ce qui est privatif, et vous participez aux charges pour les parties communes.
Propriétaire bailleur. Vous êtes responsable des gros éléments (canalisations encastrées, chauffe-eau, réseau d'origine) et vous devez permettre l'accès pour les réparations. Une assurance propriétaire non occupant est vivement conseillée, sinon un sinistre non couvert chez le locataire vous revient.
Ce que fait un plombier dans ce schéma
Deux interventions distinctes, et il vaut mieux les séparer sur la facture :
- L'urgence : arrêter l'eau, réparer ou isoler la fuite, remettre en service le reste du logement. Facturée à l'occupant ou au propriétaire selon l'origine, remboursée ensuite par le responsable.
- La recherche de fuite : localiser une fuite non visible sans casser (caméra thermique, gaz traceur, inspection caméra d'évacuation, test d'étanchéité), avec rapport écrit. Facturée à l'assureur gestionnaire ou avancée par vous puis remboursée, selon la mission.
Sur Toulon, nous intervenons dans les deux cas, en appartement, en parties communes à la demande du syndic, et avec un rapport conforme à ce que demandent les assureurs. Si vous ne savez pas qui doit payer, posez la question au téléphone avant de signer quoi que ce soit : c'est à ça que sert le premier appel.
Vos questions, nos réponses
Qui paie la recherche de fuite en copropriété ?
Depuis la convention IRSI, la recherche de fuite est organisée et prise en charge par l'assureur gestionnaire, celui de l'occupant du logement sinistré, pour les sinistres jusqu'à 5 000 € HT. Il se fait ensuite rembourser par l'assureur du responsable. Vous ne devriez pas l'avancer de votre poche.
Qui paie la réparation de la fuite elle-même ?
Celui à qui appartient l'élément qui fuit. Une partie privative (flexible, WC, canalisation après le robinet d'arrêt du logement) : le propriétaire ou l'occupant concerné. Une partie commune (colonne montante, chute, canalisation encastrée dans la dalle hors du logement) : la copropriété, via le syndic.
Mon locataire ou moi, qui déclare le sinistre ?
L'occupant du logement sinistré déclare à son assureur habitation. Le propriétaire bailleur déclare aussi de son côté s'il a une assurance propriétaire non occupant. Les deux déclarations peuvent se faire dès le constat, dans les cinq jours ouvrés.
Faut-il un plombier avant de déclarer ?
Non. Coupez l'eau, prenez des photos, faites le constat amiable avec le voisin si la fuite vient de chez lui, puis déclarez. Le plombier intervient pour arrêter la fuite en urgence et, si besoin, pour la recherche de fuite mandatée par l'assureur.
Quel document un plombier doit fournir pour l'assurance ?
Un rapport écrit qui indique l'origine exacte de la fuite, sa localisation (privative ou commune), la nature de la réparation et des photos. C'est ce rapport qui permet à l'assureur gestionnaire de se retourner vers le bon responsable.
Artisan plombier basé à Hyères, intervention 7j/7 à Hyères, Toulon, La Garde, Le Pradet, La Crau, Carqueiranne, La Valette et La Londe. 5 étoiles sur plus de 80 avis Google. Cet article est écrit à partir de nos interventions réelles dans le Var.